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서론
임대사업을 운영하면서 반드시 알아야 할 중요한 개념 중 하나가 ‘간주임대료’입니다. 세금 신고에 중요한 사항이기 때문인데요. 이번글에서는 간주임대료가 무엇인지, 간주임대료 계산은 어떻게 하는지 정리해보도록 하겠습니다.
간주임대료란?
주택을 임대하고 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받는 경우, 이에 대해서는 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼 임대료로 간주한다는 의미입니다. 단순하게 설명드리자면, 보증금을 받았기 때문에 그 금액에 대해 은행 이자만큼은 수익으로 계산한다는 것입니다. 2023년에 해당하는 이자율은 2.9%입니다.
간주임대료 과세 대상
부부합산으로 비소형주택 3채 이상 소유하고 해당주택의 보증금이나 전세금의 합계가 3억원을 초과한 경우 간주임대료를 계산하여 총 수입금액에 합산됩니다.
소형주택은 주거면적이 1세대당 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다.
주택수 계산에 관한 자세한 사항은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
간주임대료 계산 방법
간주임대료 계산식
- 보증금 3억원 초과금에 대하여 과세대상이기 때문에 보증금에서 3억원을 차감
- 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
적수
세법에서 적수란 매일의 계정 잔액을 합계한 금액입니다.
여기서는 일정기간의 보증금을 연간으로 환산한 금액을 말하는데요, 간단히 보증금에 해당 기간(임차일수)만큼 곱하면됩니다.
- 적수 = (보증금 – 3억) x 임대일수
정기예금 이자율
- 2023년 이자율 : 2.9%
정기예금 이자율은 부가가치세법 시행규칙 제47조에서 확인하실수 있습니다.
간주임대료 이자율은 시중은행 정기예금 이자율 수준 등을 반영하기때문에 매년 변동됩니다.
간주임대료 모의계산
저는 소유하고 있는 3개의 아파트를 아래와 같이 임대기간과 보증금을 두었다고 가정하고 모의 계산을 진행하겠습니다.
1단지, 2단지는 연중에 계약 갱신을 해서 보증금을 상향조정했으며, 2023년 12월 말일 기준으로 보증금 총액은 625,000,000원입니다.
임대기간에 따른 임대보증금의 적수를 계산한 후 간주임대료를 구해야합니다.
최대한 풀어서 정리했는데 계산잘 되셨나요?
- 적수 = (임대기간에 따른 각 보증금 합계 – 3억) x 임대기간(일수)
- 간주임대료 = 적수 x 이자율 (2.9%) x 60% ÷ 365일.
이자율이 오른만큼 간주임대료 금액이 생각보다 큽니다. 다만, 이 금액 자체로 종합소득세율을 곱하는건 아니요. 등록임대주택(지자체와 세무서 모두 등록)이고 의무를 성실하게 이행했을 경우, 필요경비율과 기본공제가 적용되어 과세표준금액이 확정됩니다.
간주임대료 계산기
직접 계산이 어렵다고 하시면 계산기를 통해 손쉽게 계산해보실수 있습니다. 계산기는 아래 링크를 클릭하여 확인해보시기 바랍니다.
마무리
지금까지 간주임대료가 무엇인지, 어떻게 계산하는지를 살펴보았습니다. 종합소득세에 합산 또는 분리되어 과세되는 항목이라 수익금액에 직결되기 때문에 임대사업을 하고 계시는 분이라면 이부분도 놓치면 안될부분이라고 생각합니다. 이 글을 토대로 정확하게 계산해보시기 바랍니다.
감사합니다.
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